نحوه اجراي مفاد اسناد رسمي

هزينه‌هاي اجرايي:
هزينه‌هايي که به اجراي سند (از طريق اجراي ثبت) تعلق گرفته و وصول مي‌گردد به شرح زير است:
1 ـ حق‌الاجرا
2 ـحق مزايده در مواردي که مال به مزايده گذارده مي‌شود.
3 ـ هزينه بازداشت.
4 ـ هزينه ارزيابي.
5 ـحق‌الحفاظه.
فصل اول: هزينه بازداشت ـ ارزيابي و حق حفاظت
در فصول قبل در مورد هزينه‌هاي مربوط به ارزيابي، بازداشت و حفاظت اموال توضيح داده شد. بنابراين در اين بخش، فقط به دو مورد حق‌الاجرا و حق حراج پرداخته مي‌شود.
فصل دوم: حق‌الاجرا
حق‌الاجراي اسناد لازم‌الاجرا نيم‌عشر يعني 5 درصد مبلغ مورد اجراست و از کسي که اجرائيه عليه او صادر گرديده، اخذ مي‌شود مگر اينکه بستانکار بدون حق، تقاضاي صدور اجرائيه کرده باشد که در اين صورت، نسبت به قسمتي که حق نداشته از خود او اخذ مي‌گردد. (ماده‌ي 131 قانون ثبت و بند ”ک“ ماده‌ي 1 قانون وصول برخي از در آمدهاي دولت.... مصوب 1373)
چنانکه طرفين (متعهد و متعهدٌله) پس از صدور اجرائيه و ابلاغ در خارج صلح نمايند يا قرار اقساط بگذراند و يا مهلت بدهند يا مدت يک‌سال اجرائيه را تعقيب ننمايند، متضامناً مسؤول پرداخت نيم‌عشر خواهند بود و کسي که در نتيجه مسؤوليت تضامني حق اجرا را مي‌پردازد مي‌تواند آن را از طرفي که قانوناً مسؤول پرداخت حق اجرا مي‌باشد به‌وسيله اجرا وصول نمايد. (تبصره ماده‌ي 131 قانون ثبت)
باتوجه به مفاد تبصره ماده‌ي 131 قانون ثبت و مواد 158 و 166 آيين‌نامه اجرا در هر پرونده اجرائي پس از ابلاغ اجرائيه، حق‌الاجرا تعلق گرفته و وصول مي‌شود مگر اينکه مرجعي که پرداخت نيم‌عشر به‌عهده اوست به‌موجب مقررات خاصي از پرداخت معاف شده باشد. به‌عنوان نمونه ماده‌ي 98 قانون تنظيم بخشي از مقررات مالي دولت مصوب 1380 که به‌موجب آن چنانچه زوجه پس از صدور اجرائيه در‌خصوص وصول مهريه و لازم‌الاجرا‌شدن، به هر علت، از ادامه عمليات اجرايي منصرف شود، از پرداخت نيم‌عشر دولتي معاف خواهد بود. يا ماده‌ي 2 قانون معافيت ادارات دولتي از پرداخت حق‌الثبت و نيم‌عشر اجرايي مصوب 1334 که به موجب آن در کليه مواردي که طبق مقررات موجود پرداخت نيم‌عشر اجرايي به عهده صندوق دولت مي‌باشد، ادارات دولتي از پرداخت نيم‌عشر معاف خواهند بود.
براين‌اساس چنانچه اجرائيه وفق مقررات ابلاغ شده باشد، حق‌الاجرا تعلق گرفته و وصول خواهد شد و انصراف بعدي بستانکار و درخواست وي جهت خودداري از ابلاغ اجرائيه، تأثيري در تعلق حق‌الاجرا نخواهد داشت مگر اينکه درخواست مذکور قبل از تاريخ ابلاغ اجرائيه، وصول و در دفتر اداره ثبت صلاحيت‌دار، ثبت شده باشد که در اين‌صورت ابلاغ صورت گرفته، مؤثر نبوده و تعلق حق‌الاجرا منتفي مي‌باشد. (ماده‌ي 166 آيين‌نامه اجرا)
لازم به توضيح است طبق تبصره‌هاي يک و 2 ماده‌ي 158 فوق که از نوآوري‌هاي آيين‌نامه جديد است و در جهت تشويق افراد به تسريع در ايفاي تعهدات خود مقرر گرديده است، هر‌گاه بدهکار سند وثيقه‌اي يا ذمه‌اي از تاريخ ابلاغ اجرائيه ظرف 10 روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد, از پرداخت حق‌الاجرا معاف خواهد بود و چنانچه تا قبل از تنظيم صورت‌مجلس مزايده نسبت به پرداخت تمام بدهي خود اقدام کند، نصف حق‌الاجرا از وي وصول مي‌گردد.
نکات:
1ـ حقوق دولتي براي تخليه مورد اجاره از ميزان مال‌الاجاره سه ماهه دريافت مي‌شود. در صورتي که بعد از ابلاغ اجرائيه و قبل از تخليه طرفين سازش نمايند يا موجر از تخليه منصرف شود نيز نيم‌عشر تخليه وصول مي‌گردد. اما در مواقعي که به‌علت پرداخت مال‌الاجاره از تخليه عين‌مستأجره خودداري و ختم عمليات اجرايي موکول به صدور حکم قطعي دادگاه مي‌گردد تا زماني که تخليه انجام نشده، نيم‌عشر مطالبه نمي‌شود. (ماده‌ي 164 آيين‌نامه اجرا)
2ـ در مواردي که موضوع لازم‌الاجرا تحويل عينِ مورد‌تعهد است و نيز در صورتي که معامله قطعي باشد، حق‌الاجرا از اجاره سه ماهه دريافت مي‌شود. اگر بهاي ملک در سند معين باشد، ميزان اجاره از قرار صدي 12 درصد در سال تعيين مي‌شود و در مواردي که بهاي ملک در سند معين نباشد، ارزش معاملاتي ملک مبنا قرار مي‌گيرد و اگر ارزش معاملاتي ملک مشخص نباشد، طبق نظر کارشناس ملک ارزيابي مي‌شود. (تبصره ماده‌ي 164 آيين‌نامه اجرا)
3‌ـ به خسارت تأخير تأديه نيز نيم‌عشر تعلق مي‌گيرد. هم‌چنين به حق‌الوکاله اگر جزو مدلول سند باشد. (ماده‌ي 162 آيين‌نامه اجرا)
4‌ـ ابراء ذمه مديون به‌صورت کلي يا جزيي پس از ابلاغ اجرائيه سبب سقوط ذمه متعهد نسبت به حق‌الاجرا نمي‌شود و نيم‌عشر طبق تبصره ماده‌ي 131 قانون ثبت بايد وصول گردد. يعني طرفين متضامناً مسؤول پرداخت حق‌الاجرا هستند. (ماده‌ي 163 آيين‌نامه اجرا)
موارد عدم تعلق حق‌الاجرا:
1.‌ هرگاه سند معامله معارض اشتباهاً منتهي به صدور اجرائيه و ابلاغ شود تا زماني که حکم قطعي به اعتبار سند صادر نشده، حق الااجرا تعلق نمي‌گيرد. (ماده‌ي 159 آيين‌نامه اجرا)
2.‌ هرگاه محرز شود متعهد در تاريخ ابلاغ اجرائيه ورشکسته يا محجور بوده است، حق الااجرا تعلق نمي‌گيرد. (ماده‌ي 165 آيين‌نامه اجرا)
3.‌ در هر موردي که پس از صدور اجرائيه و ابلاغ، به جهت قانوني، عمليات اجرايي متوقف يا توقيف شود، مادام که رفع توقف يا توقيف نشده باشد، حق‌الاجرا تعلق نمي‌گيرد. (ماده‌ي 160 آيين‌نامه اجرا)
4.‌ در موردي که پس از صدور و ابلاغ اجرائيه موضوع به‌علت احراز ورشکستگي متعهد به اداره تصفيه ارجاع شود، حق‌الاجرا تعلق نمي‌گيرد. (ماده‌ي 161 آيين‌نامه اجرا)
در هر موردي که رأي مدير ثبت يا قائم‌مقام او به عدم‌تعلق نيم‌عشر باشد به مسؤول حسابداري و در واحدهاي ثبتي که مسؤول حسابداري ندارد، به حسابدار ابلاغ مي‌شود. نامبرده مکلف است نسبت به رأي مذکور شکايت کند تا موضوع در هيئت نظارت طرح و رسيدگي شود. رأي هيئت به استناد بند 8 ماده‌ي 25 اصلاحي قانون ثبت بوده و قطعي است مگر اينکه سازمان ثبت آن را خلاف قانون تشخيص دهد که در اين صورت، قضيه در شوراي عالي ثبت مطرح مي‌گردد. (ماده‌ي 167 آيين‌نامه اجرا)
 
فصل سوم: حق مزايده
حق مزايده، مبلغي است که بابت مزايده اموال مطابق تعرفه قانوني از متعهد اخذ و به صندوق دولت واريز مي‌شود. حق مزايده در صورت انجام شدن مزايده دريافت مي‌شود. بنابراين مادام که مزايده صحيحاً واقع نشده، حق مزايده تعلق نمي‌گيرد و نسبت به آنچه از طلب که قبل از مزايده پرداخت شده باشد نيز حق مزايده تعلق نخواهد گرفت.
حق مزايده جزو درآمد عمومي بوده و به حساب خزانه‌داري‌کل واريز مي‌گردد. (مواد 131 و 168 آيين‌نامه اجرا)
ميزان حق مزايده به موجب آيين‌نامه اصلاحي ترتيب وصول درآمد حراج و محل مصرف آن مصوب 1331 که تعرفه‌هاي آن به موجب بند ”ل“ ماده‌ي يک قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت مصوب 1373 اصلاح گرديده، تعيين و وصول مي‌گردد. در حال حاضر، حق حراج در اموال‌منقول 6 درصد کل مطالبات طلبکار تا روز مزايده و در اموال غيرمنقول از يک ريال تا 10 هزار ريال 6 درصد و از ده هزار و يک ريال به بالا 4 درصد مي‌باشد. همين تعرفه‌ها در مورد مزايده اموال هم اعمال مي‌گردد.
لازم به‌ذکر است به‌موجب بخشنامه 168158/88ـ7/10/88 صادره از سازمان، در مواردي که مورد‌مزايده (مال مورد‌بازداشت يا مورد‌وثيقه) به‌دليل نبودن خريدار به بستانکار واگذار مي‌شود، حق مزايده بر مبناي مبلغي که تمام يا قسمتي از مال در قبال آن به بستانکار واگذار مي‌گردد، وصول خواهد شد.
نکته:
کليه هزينه‌هاي اجرايي اعم از آگهي, دستمزد کارشناس, حق‌الحفاظه, حق مزايده و حق‌الاجرا تا روز تأديه بدهي و ساير هزينه‌هاي قانوني به عهده متعهد است و در هر موردي که نتوان اين هزينه‌ها را از متعهد وصول کرد متعهدٌ‌له مکلف است آن را بپردازد و پس از فروش مال يا وصول طلب به‌موجب همان اجرائيه هزينه‌هاي مذکور نيز وصول شده و به متعهدٌ‌له داده‌مي‌شود. (ماده‌ي 40 آيين‌نامه اجرا)
بخش چهارم: شکايات اجرايي
شکايات اجرايي:
شکايت از اجراي سند دو صورت دارد، شکايت از دستور اجراي سند و شکايت از عمليات اجرايي که ذيلا به تفکيک تشريح مي‌گردد:
فصل اول: شکايت از دستور اجراي سند
هر کس دستور اجراي سند رسمي را مخالف با مفاد سند يا مخالف با قانون دانسته و يا از جهت ديگري از دستور اجراي سند شکايت داشته باشد، مي‌تواند به ترتيب مقرر در قانون آيين‌دادرسي‌مدني نزد دادگاه صلاحيت‌دار (دادگاه محلي که در حوزه آن دستور اجرا صادر شده) اقامه دعوي کند. (مواد يک و 2 قانون اصلاح بعضي از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمي مصوب 1322)
اقامه دعوي مانع از جريان عمليات اجرايي نيست مگر اينکه دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا داده يا قرار توقيف عمليات اجرايي را صادر کند. (ماده‌ي 4 قانون فوق)
هرگاه مفاد سند قبل از صدورحکم ابطال، اجرا شده باشد، پس از قطعيت حکم عمليات‌اجرايي به حالت قبل از اجرا برمي‌گردد. (ماده‌ي 7 همان قانون)
بنابراين شکايت از دستور اجراي سند سبب توقيف عمليات اجرايي نمي‌گردد مگر در موارد زير:
1.‌ اقامه دعوي جعل سند مورد‌اجرا با معرفي شخص معين به‌عنوان جاعل که با صدور قرار مجرميت متهم و تأييد آن توسط دادستان، عمليات اجرايي متوقف مي‌گردد. (ماده‌ي 99 قانون ثبت)
2.‌ صدور قرار توقيف عمليات اجرايي از دادگاه صلاحيتدار. دادگاهي که شکايت از دستور اجرا نزد آن اقامه شده، در صورتي که دلايل شکايت را قوي بداند يا در اجراي سند رسمي ضرر جبران‌ناپذير باشد به درخواست مدعي و بعد از گرفتن تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي را صادر مي‌نمايد. با صدور و ابلاغ قرار مذکور به اجراي ثبت، عمليات اجرايي متوقف مي‌گردد. (ماده‌ي 4 قانون مذکور)
3.‌ صدور حکم بطلان دستور اجرا از دادگاه صلاحيت دار. (ماده‌ي 4 همان قانون)[4]
فصل دوم: شکايت از عمليات اجرايي
هرکس اعم از متعهد يا هر شخص ذي‌نفع ديگر از عمليات اجرايي شکايت داشته باشد مي‌تواند شکايت خود را با ذکر دليل و ارائه مدارک به رئيس ثبت محل تسليم کند و رئيس ثبت مکلف است فوراً رسيدگي و با ذکر دليل رأي صادر نمايد.
نظريه رئيس ثبت برابر مقررات به اشخاص ذي‌نفع ابلاغ مي‌شود و آنها چنانچه شکايتي از تصميم رئيس ثبت داشته باشند، مي‌توانند ظرف مدت 10 روز از تاريخ ابلاغ، شکايت خود را به ثبت محل يا هيئت نظارت صلاحيت‌دار تسليم نمايند تا موضوع برابر بند 8 ماده‌ي 25 اصلاحي قانون ثبت در هيئت نظارت مطرح و رسيدگي شود. (ماده‌ي 169 آيين‌نامه اجرا)
در صورت اعتراض به نظريه رئيس ثبت بايد گزارش جامع، صريح و مشروح از جريان پرونده به همراه مدارک زير از طرف ثبت محل به هيئت نظارت فرستاده شود:
1.‌ رونوشت کامل يا فتوکپي اعتراض ذي‌نفع و ضمايم آن به عمليات اجرايي.
2.‌ رونوشت کامل يا فتوکپي گزارش اجرا که مستند نظريه رئيس ثبت قرار گرفته.
3.‌ رونوشت کامل يا فتوکپي نظريه رئيس ثبت.
4.‌ رونوشت کامل يا فتوکپي شکايت ذي‌نفع و ضمايم آن به نظريه رئيس ثبت.
5.‌ رونوشت کامل يا فتوکپي برگ يا برگ‌هايي از پرونده اجرايي که مربوطه به موضوع شکايت است.
رأي هيئت نظارت در مورد شکايت از عمليات اجرايي به استناد بند 8 ماده‌ي 25 اصلاحي قانون ثبت صادر مي‌شود و طبق تبصره 4 ماده‌ي 25 مذکور قطعي است. اما رئيس سازمان در صورتي که آراء‌ هيئت نظارت متناقض صادر شده باشد، جهت ايجاد وحدت رويه و نيز در مواردي که آراء هيئت برخلاف قانون صادر شده باشد، دستور رسيدگي به موضوع در شوراي عالي ثبت را صادر مي‌نمايد. با صدور دستور طرح موضوع در شوراي عالي ثبت، عمليات اجرايي متوقف مي‌گردد و هرگاه در تجديد رسيدگي، رأي هيئت نظارت تأييد شود، عمليات اجرايي تعقيب خواهد شد. (ماده‌ي 15 آيين‌نامه اجرايي رسيدگي به اسنادمالکيت معارض و هيئت نظارت وشوراي عالي ومواد متفرقه مصوب 16 ارديبهشت ماه 1352)
نکات:
1.‌ پس از تنظيم و امضاي صورت‌مجلس مزايده , شکايت از عمليات اجرايي از کسي مسموع نمي‌باشد. اما هرگاه قبل از تنظيم سند انتقال يا تحويل مال، رئيس ثبت عمليات اجرايي را مخالف قانون تشخيص دهد رأي بر تجديد عمل اجرا داده و رأي صادره برابر ماده‌ي 169 آيين‌نامه اجرا به اشخاص ذي‌نفع ابلاغ و قابل شکايت و رسيدگي در هيئت نظارت مي‌باشد. (ماده‌ي 172 آيين‌نامه اجرا)
2.‌ در احتساب کليه مواعد و مهلت‌هاي مندرج در آيين‌نامه اجراي مفاد اسناد رسمي، روز ابلاغ و روز اقدام محسوب نمي‌گردد و اگر آخرين روز مهلت اقدام، تعطيل باشد، روز تعطيل به حساب نيامده و روز بعد از تعطيل، آخرين روز مهلت خواهد بود. (ماده‌ي 176 آيين‌نامه اجرا)